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汕頭經濟特區城市房屋拆遷評估管理辦法
2008-11-25

印發《汕頭經濟特區城市房屋拆遷評估管理辦法》的通知汕府〔2008〕138號各區縣人民政府,市政府各部門、各直屬機構:
  《汕頭經濟特區城市房屋拆遷評估管理辦法》業經2008年9月19日汕頭市人民政府第十二屆第32次常務會議審議通過,現予公布,自2008年12月1日起施行。
                                                               汕頭市人民政府   
                                                           二○○八年九月二十八日   
    

    第一條 為規范汕頭經濟特區(以下簡稱特區)城市房屋拆遷評估行為,維護房屋拆遷當事人的合法權益,根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《汕頭經濟特區城市房屋拆遷管理規定》等有關規定,結合特區實際,制定本辦法。
  第二條 在特區城市規劃區范圍內進行城市房屋拆遷評估活動的,適用本辦法。
  第三條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估(以下簡稱拆遷評估),是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估。
  房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。
  第四條 拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結果。
  第五條 拆遷人應當依法取得房屋拆遷許可證,并在市建設行政主管部門(以下稱市房屋拆遷主管部門)或者市人民政府授權的部門發布房屋拆遷公告后方可委托評估。
  市房屋拆遷主管部門或者市人民政府授權的部門在發布房屋拆遷公告時,應當將拆遷項目、拆遷范圍、拆遷面積以及接受評估機構報名的時限、地點、方式等內容向社會公布。
  第六條 拆遷評估由具有房地產價格評估資格的評估機構(以下簡稱評估機構)承擔。拆遷人和被拆遷人(以下統稱委托人)應當委托具有拆遷評估資格的評估機構對被拆遷房屋進行評估。
  市房地產管理部門應當定期向社會公示資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構,供委托人選擇。
  第七條 評估機構的確定應當公開、透明,采取公開抽簽的方式。
  房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋,原則上由一個評估機構評估。需要由兩個或者兩個以上評估機構評估的,評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。
  第八條 評估機構確定后,委托人應當就委托事項與評估機構簽訂房屋拆遷評估合同。
  評估機構在接受拆遷人委托時,應當查驗房屋拆遷許可證和房屋拆遷公告。
  第九條 受委托的評估機構不得向其他評估機構轉讓、變相轉讓受委托的評估業務。
  評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。
  第十條 房屋拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。經批準分期分段實施拆遷的,以當期(段)拆遷實施之日為評估時點。
  拆遷評估僅限于被拆遷房地產無權利負擔的公開市場價值,不考慮房地產租賃、抵押、查封等權利限制的因素。
  違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。未超過批準期限的臨時建筑的拆遷評估,應當根據批準期限減去已經使用年限后的剩余年限評估其殘值。
  已依法辦理報建手續的在建工程,按其實際工程量評估其價值。
  第十一條 拆遷評估一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他評估辦法,并在評估報告中充分說明原因。
  第十二條 評估機構應當按照建設部《房地產估價規范》及有關法律、法規、規章的規定進行評估。
  第十三條 拆遷評估分為分類評估和分戶評估。
  分類評估是指評估機構對被拆遷范圍內的同類用途和結構房屋,結合其新舊程度和鄰近房屋的市場交易價格等因素進行的房地產市場平均價格的評估。
  分戶評估是指評估機構對被拆遷范圍內某一被拆遷房屋的市場價值進行的評估。
  第十四條 分類評估由拆遷人委托評估機構進行。
  選擇用于分類評估的各類被拆遷房屋,每類不得少于三宗。
  分類評估結果應當報送市房屋拆遷主管部門或者市人民政府授權的部門,并以《房屋拆遷補償公告》的形式向社會公布。
  第十五條 凡屬以下情況的,應當進行分戶評估:
  (一)拆遷當事人協商決定進行分戶評估的;
  (二)被拆遷人不接受分類評估結果,拆遷雙方經協商仍不能達成一致的;
  (三)需要由市房屋拆遷主管部門或市人民政府授權的部門裁決的;
  (四)無主房屋、代管房屋、業主死亡無代理人或代理人不明確的房屋、有產權糾紛的房屋,以及其他產權不明確的房屋。
  第十六條 進行分類評估的,拆遷評估人員應當對拆遷片區進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映拆遷片區狀況和選取代表性樣本點的外觀、內部狀況的影像資料。
  進行分戶評估的,拆遷評估人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀、內部狀況的影像資料。分戶評估的實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由兩個除拆遷人和評估機構以外的無利害關系的第三人簽字見證,并在評估報告中作出相應說明。
  第十七條 委托人應當在約定期限內提供評估必需的資料,協助評估機構開展現場勘察等工作。
  第十八條 被拆遷房屋所在的房地產交易管理機構應當為評估機構開展工作提供方便,協助提供有關的房地產交易信息。
  第十九條 評估機構應當將分戶評估的初步評估結果向被拆遷人公示七日,并進行現場說明,聽取有關意見。
  第二十條 評估機構應當按照合同約定向委托人出具評估報告。
  評估報告必須由注冊房地產估價師簽字,并加蓋評估機構公章后方可生效。評估報告一式三份,拆遷人與被拆遷人各執一份,一份報市房屋拆遷主管部門備案。
  第二十一條 拆遷人或者被拆遷人對評估報告有疑問的,可以向評估機構咨詢。評估機構應當向其解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。
  第二十二條 被拆遷房屋屬于本辦法第十五條第(四)項規定情形的,拆遷人應當在委托評估機構進行分戶評估后,將評估報告一并辦理證據保全手續。
  第二十三條 評估機構應當按照物價部門規定的收費標準收取房地產價格評估費。評估費由委托人承擔,本辦法第二十四條另有規定的除外。
  第二十四條 被拆遷房屋按規定實行分戶評估的,其委托主體及評估費負擔,按下列規定執行:
  (一)屬本辦法第十五條第(一)項規定情形的,由拆遷人和被拆遷人共同委托,評估費由雙方各負擔百分之五十。
  (二)屬本辦法第十五條第(二)項規定情形的,由被拆遷人委托;被拆遷人不委托的,可由拆遷人委托。該項評估費由雙方各負擔百分之五十,并由委托方先行全額支付。
  (三)屬本辦法第十五條第(三)項規定情形的,由裁決申請人委托并承擔評估費。
  (四)屬本辦法第十五條第(四)項規定情形的,由拆遷人負責委托并代付評估費。
  第二十五條 拆遷當事人對分戶評估的結果有異議的,自收到評估報告之日起五日內,可以向原評估機構書面申請復核評估,也可以另行委托評估機構評估。
  第二十六條 拆遷當事人向原評估機構申請復核評估的,該評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起五日內給予答復。評估結果沒有改變的,應當出具書面意見;評估結果改變的,應當重新出具評估報告。
  拆遷當事人另行委托評估機構評估的,受委托的評估機構應當在十日內出具評估報告。
  第二十七條 拆遷當事人對原評估機構的復核結果有異議或者另行委托評估的結果與原評估結果有差異且協商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托評估機構出具的評估報告之日起五日內,可以向市房地產拆遷價格評估專家委員會(以下簡稱市評估專家委員會)申請技術鑒定。
  第二十八條 市評估專家委員會應當自收到申請之日起十日內,對申請鑒定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。
  評估報告不存在技術問題的,應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的,評估機構應當重新出具評估報告。
  申請復核或另行委托評估的費用,市評估專家委員會維持原評估報告的,由申請人承擔;評估存在技術問題的,由原評估機構承擔。
  第二十九條 市評估專家委員會受理拆遷評估技術鑒定申請后,應當指派三人以上(含三人)單數成員組成鑒定組,處理拆遷評估技術鑒定事宜。
  鑒定組成員與原評估機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。
  原評估機構應當配合市評估專家委員會做好鑒定工作。
  第三十條 市評估專家委員會成員、評估機構、評估人員應當回避而未回避的,其鑒定意見或者評估結果無效。
  拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助評估機構實地查勘而造成評估失實或者其他后果的,應當承擔相應責任。
  第三十一條 拆遷當事人對評估結果有異議但未在規定期限內向原評估機構申請復核評估,或者另行委托評估機構評估,或者向市評估專家委員會申請技術鑒定的,該評估結果為最終的拆遷補償依據。
  已向市評估專家委員會申請技術鑒定的,以市評估專家委員會認定的評估結果作為拆遷補償依據。
  第三十二條 對有下列行為之一的評估機構和評估人員,由市房地產管理部門按照有關法律、法規和規章的規定予以處罰,或者記入其信用檔案:
  (一)出具虛假評估報告的;
  (二)與拆遷當事人一方串通,損害對方合法權益的;
  (三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業務的;
  (四)允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評估業務或轉讓受托的拆遷評估業務的;
  (五)以不正當理由或名目收取額外費用的;
  (六)不履行評估咨詢義務的;
  (七)法律、法規和規章規定的其他情形。
  第三十三條 本辦法由市房屋拆遷主管部門負責解釋。
  第三十四條 本辦法自2008年12月1日起施行。2003年8月28日汕頭市人民政府頒布的《汕頭經濟特區城市房屋拆遷評估管理暫行辦法》同時廢止。

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